El BOE publica las zonas tensionadas en Cataluña y el índice de alquiler del Gobierno

David Marrero

15 Marzo 2024, 8:00

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado el Sistema estatal de referencia de precios de alquiler que servirá para que las CCAA que lo planteen puedan declarar áreas de mercado residencial tensionado, según la Ley de Vivienda. También oficializa la relación de zonas tensionadas en Cataluña, por lo que ya se podrá aplicar un control de precios a los arrendamientos en 140 municipios, entre ellos las cuatro capitales catalanas e importantes ciudades del Área Metropolitana de Barcelona.

Hasta el momento, Cataluña es la única región que va a aplicar un control al mercado del arrendamiento en estos 140 municipios desde que se entró en vigor la Ley de Vivienda el pasado mes de mayo de 2023. Entre ellos destacan las capitales catalanas Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, y las principales poblaciones del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró o Santa Coloma de Gramenet, junto a Reus, en Tarragona.

 En la resolución publicada en el BOE se recoge el periodo de vigencia durante los próximos tres años, con la posibilidad de ampliarlo con carácter anual. Además, y a petición de la Generalitat se reduce el número de viviendas en propiedad necesarios para ser considerado como gran tenedor en dichas zonas tensionadas a cinco unidades, en vez de las 10 que comentaban en la Ley de Vivienda. Esta posibilidad está recogida en la Ley de Vivienda.

El diario oficial de la Generalitat (DOGC) ha publicado una modificación de la resolución anunciada el pasado agosto por la que el Gobierno catalán declaró las áreas de mercado tensionado, para subsanar los errores y que fuera compatible con lo publicado en el BOE. Un paso que resultaba necesario para declarar los 140 municipios como zonas tensionadas.

La declaración de un área como mercado residencial tensionado supondrá, entre otras cosas, limitar la subida de los precios de las rentas o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, mientras que los pequeños propietarios podrán obtener más desgravaciones en el IRPF. Mientras los contrato en vigor seguirán renovándose según el contrato, el precio del alquiler en un nuevo contrato de alquiler entre particulares se basará en el precio del contrato anterior (último año + subida del 3%), salvo que realicen obras de mejora en la vivienda, con lo que se podrá subir hasta un máximo del 10%.

Por otro lado, el BOE oficializa el Índice Oficial de Precios de Alquiler, que se utilizará como referencia para los nuevos contratos de arrendamiento en las áreas que se declaren como mercado residencial tensionado. La tabla será de obligado cumplimiento para los nuevos arrendamientos en los que el propietario sea un gran tenedor o para las viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos 5 años.

“La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique”, confirma el BOE.

El índice lleva disponible en la web del Ministerio desde el pasado 27 de febrero y tras el plazo oficial de consulta pública se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), con algunos días de retraso a la fecha anunciada por el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas.

Y es que este índice de precios ha recibido hasta seis alegaciones por parte de otras Administraciones Públicas, entre ellas la propia Generalitat de Cataluña o de Madrid, o de asociaciones y empresas del sector.

El Gobierno catalán ha mostrado su rechazo a este Índice de precios de referencia impuesto por el Ministerio de Vivienda y Agenda (MIVAU), y que sea homogéneo a todo el Estado español. De hecho, la Generalitat catalana ha presentado alegaciones al índice de precios.

El índice de alquiler del Gobierno vuelve a precios de 2017

El índice de precios de referencia del alquiler que ha aprobado el Gobierno muestra unos niveles de precios que están alejados de las rentas que un inquilino puede encontrar en el mercado actual. En concreto, utilizando en ambos casos la sección censal como unidad básica y utilizando los mismos sistemas de ponderación, los datos basados en la muestra anunciada en idealista en febrero de 2024 ofrecen un precio por metro cuadrado de 11,6 euros, mientras que el índice del ministerio se queda en los 7,9 euros: un 32% más bajo, según un estudio realizado por idealista.

Utilizando la muestra de la misma fecha que el Ministerio (2022), la diferencia es también muy relevante (-19%). Este nivel de precios es prácticamente el mismo que el que registró España en el año 2017 (cuando era un 2% más bajo el precio de mercado que el que marca el índice para 2022), pero con una diferencia significativa: actualmente hay un 23% menos oferta de viviendas en alquiler permanente de la que había en 2017.

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