El impago del alquiler es uno de los problemas con los que se encuentran los propietarios de viviendas. Desde el comienzo de la pandemia muchos ciudadanos han sufrido una disminución de sus ingresos, lo que ha hecho que hayan tenido más dificultades para pagar la renta. De hecho, se estima que los impagos de alquiler han llegado a incrementarse en un 70% desde el estallido de la pandemia.
A esta situación hay que añadir que la nueva Ley de Vivienda, que previsiblemente entrará en vigor hacia finales de septiembre, regulará los precios del alquiler, algo que también perjudicará a muchos propietarios. Ante este panorama, algunos de ellos ya han considerado poner a la venta sus inmuebles, pasarse a otras modalidades más flexibles como el alquiler de temporada o el alquiler vacacional, o, incluso, subir el precio del alquiler dos veces en un año.
Sin embargo, ¿pueden los propietarios subir el precio del alquiler libremente? ¿En qué supuestos pueden hacerlo y cuándo no? Te lo contamos en este artículo.
¿Cuándo se puede subir el precio del alquiler?
En todos los contratos de alquiler existen varias cláusulas que permiten a las partes firmantes establecer un acuerdo de cuáles son sus derechos y obligaciones, así como dar a conocer el estado de la vivienda, entre muchos otros aspectos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la encargada de regular todas las cuestiones relacionadas con el alquiler en España y, por ello, la que determina cómo y cuándo se puede incrementar el precio del arrendamiento de un inmueble.
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los temas relacionados con el alquiler y, por ello, la que determina cuándo éstos pueden o no incrementarse
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, existen varias cláusulas que permiten a los propietarios aumentar el precio del alquiler de su vivienda. Son las siguientes.
Los propietarios pueden subir el precio del alquiler al renovar el contrato
Una vez finalizada la duración del contrato de alquiler, y en el caso de que tanto el arrendador como el arrendatario quieran seguir adelante con el pacto, es habitual que el propietario incremente el precio del arrendamiento.
Para ello, deberá acordarse un nuevo contrato que dejará sin efecto al anterior y en el que debe constar el importe de la nueva renta, que pactarán las partes de mutuo acuerdo. Actualmente, y a expensas de que entre en vigor la nueva Ley de Vivienda, el importe no estará sujeto a ningún límite, salvo en Cataluña, donde los precios del alquiler están limitados.
Además, en el caso de que el arrendador haya llevado a cabo obras de mejora de la vivienda, tendrá derecho a incrementar la renta anual hasta un 20% de la renta vigente hasta el momento. Deberá, eso sí, plasmarlo en el nuevo contrato.
Cuando finaliza un contrato de arrendamiento es habitual que el propietario incremente el precio. Si lleva a cabo obras de mejora en la vivienda puede hacerlo hasta en un 20%
Los propietarios pueden subir el precio del alquiler anualmente, con el IPC
Aunque no es obligatorio, en la mayoría de contratos de alquiler se utiliza el IPC para actualizar una renta. El incremento podrá hacerse sólo cuando el contrato haya llegado a la anualidad, y deberá aplicarse el valor de referencia que aparece en la web del INE.
Éste puede ser subir o bajar, por lo que la renta podrá incrementar o disminuir. En cualquier caso, siempre deberá usarse el valor publicado dos meses antes la actualización; es decir, si una renta debe renovarse en julio, habrá que aplicar el valor de mayo.
Es importante destacar que el contrato de arrendamiento debe contener una cláusula en la que se especifique explícitamente que la renta del piso incrementará en función del IPC.
El propietario podrá incrementar la renta de un alquiler mediante el IPC; eso sí, sólo puede hacerlo cuando el contrato cumpla la anualidad y siempre que conste en éste.
¿Cuándo no se puede subir el precio del alquiler?
De la misma forma, la Ley de Arrendamientos Urbanos aclara que en el resto de casos no se puede subir el precio del alquiler. Es decir, la renta de un inmueble no podrá incrementarse cuando:
En el contrato de arrendamiento no haya una cláusula que especifique que se subirá el alquiler
Si en el contrato de arrendamiento no existe ninguna cláusula que especifique que la renta incrementará, en ningún caso el propietario del inmueble tendrá potestad para hacerlo.
En el supuesto de que sí la hubiera pero no se especificara cuál debe ser el índice que se debe utilizar para actualizar la renta, la LAU dicta que se usará el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Sin embargo, como ya hemos comentado, el más utilizado es el Índice de Precios al Consumo y, en ningún caso, el incremento aplicado puede superar al valor del IPC.
El propietario no ha avisado al inquilino del incremento del alquiler con 30 días de antelación
Si el propietario no ha avisado al inquilino, como mínimo, con 30 días de antelación, de que le subirá la renta del alquiler ésta tampoco podrá incrementarse. Deberá hacerlo por escrito y, de nuevo, siempre que dicha subida conste en el contrato de arrendamiento.
El propietario no ha hecho obras de mejora en la vivienda alquilada
Finalmente, en el caso de que no se hayan hecho obras o reformas de mejora en la vivienda alquilada, en cuyo caso, como hemos comentado el propietario tendría derecho a incrementar la renta anual hasta un 20% de la renta vigente hasta el momento, tampoco se podrá subir el alquiler.
La renta de un alquiler no se podrá subir si dicho incremento no consta en el contrato, si no se avisa a los inquilinos con un mes de antelación y si no se han hecho obras de mejora
Como hemos podido comprobar, los propietarios no pueden subir el precio del alquiler libremente, y si lo hacen, debe ser en los supuestos permitidos por la ley.